聰明算房價

Q&A》聰明算房價

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】

要議價議得有理，讓對方心服口服，最有力的辦法就是做好功課，否則空口說白話，很難說服賣方讓步，除了蒐集周邊行情資訊，有些簡單的估價方式，也不能忽略。 Ｑ：如何評估房價是否合理？ Ａ：通常可以參考近半年區域行情，但今年總統大選前後，房價有一波突如其來的漲勢，讓這個方法不適用；如果現在想要了解周邊行情，會建議以去年11月到今年2月之間的成交價格，作為參考依據。 要抓中古屋價格，也可找同區域類似物件租金，用租金回推，如果每坪月租金1000元，乘上12個月，一年租金要12000元，現在年投報率都在2%到3%左右，就用12000元除以2%和3%，合理價格大約落每坪40萬元到60萬元間。 但這只是相當粗略的算法，例如鄰近捷運站這種特殊地段，投報率增加，就不適用這種估價方式。 Ｑ：頂樓加蓋是否合法？房價要怎麼計算？ Ａ：頂樓加蓋無論年限或是否曾申報都算是違建，部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法，這是錯誤的。 一般來說，頂樓加蓋的房價，是用權狀每坪的1/2或1/3價格計算，舉例來說，如果權狀25坪，每坪房價20萬元，就等於500萬元，加上頂樓加蓋10坪用一半價格計算，總價大約600萬元。 Ｑ：夾層怎麼計價？ Ａ：夾層屋首先要知道是否違建，可以從建物所有權狀去了解，夾層有登記在權狀面積中，就是合法夾層，有兩種計價方式，第一種是以1/3價格計算，非夾層面積每坪30萬元，夾層就是每坪10萬元。 另外一種，大概20坪以下小套房，夾層可能只有2到3坪，就一併算到總價裡，15坪權狀2坪夾層，就直接用17坪算，但賣方有義務告知買方夾層的坪數。 如果權狀中沒有登記夾層，屬於不合法夾層，夾層計價方式就是算裝潢費，屋主花多少錢作夾層，就賣多少錢。